2020年中国老年人口将达2,投入大概念多定位高

作者: 理财保险  发布:2019-11-21

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「如果有一天,愿我们都能老有所依」

与发达国家相比,我国的养老产业才刚刚开始发展,尚无真正成熟的模式,也没有以养老产业为主业的上市公司。目前,声称要进入这一行业的企业,大多与地产相关。

前言

随着老年人口的不断增长,庞大且复杂的养老需求,供不应求的市场现状,已诞生出无限的市场商机。加之房地产告别传统单一的住宅开发模式,亟待寻求新的利益增长点,【养老+地产】正面临可观的发展前景。

正因为此,国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调,但在实际运营中,却又小心翼翼。记者选取了国内几个有代表性的样本调查后发现,由于养老产品的复杂性和多样性,即使是同一个企业,也不一定只选择一种模式,而是多方面试水,试图寻找出最合适的盈利模式。

2019年3月5日,在全国两会上,国务院总理做了新一年度的政府工作报告。本次报告中共提及“养老”15次,与去年的14次相比,此次针对养老问题传递出一些更为明确的信号:

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“卖房子”的太阳城

要大力发展养老特别是社区养老服务业,对在社区提供日间照料、康复护理、助餐助行等服务的机构给予税费减免、资金支持、水电气热价格优惠等扶持;

养老地产的兴起不过短短数年时间,却衍生出了不同业态,养老护理、医疗保健、服务与休闲、文旅、金融等板块在这一时代命题下实现了多元化的糅合发展,在跨界合作中实现了产品及开发、运营模式的创新。

位于北京市昌平区的太阳城项目,占地面积42公顷,建筑面积32万平方米,其中24万平方米为老龄住宅,另外8万平方米为持有型老年公寓。太阳城的董事会主席朱凤泊不止一次地在公开场合表示,太阳城70%的土地和建筑做养老住宅,销售70年的产权;其余30%的土地面积做养老功能区、持有型物业。“这样最大的意义在于风险可控,而不会在做养老产业初期摸不着门、找不着北,最后半途而废自己倒闭。”简而言之,太阳城是用“70%的出售”来养“30%的出租”。

新建居住区应配套建设社区养老服务措施;

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对于养老地产来说,无障碍设施、医用塑胶防滑地板、一键呼叫系统等适老设施必不可少,软性服务也不可或缺。太阳城的老年公寓涵盖自理、半自理及不能自理的老年人,并配套建设了一所太阳城医院,级别为一级甲等。

加强农村养老服务设施建设;

养老地产成为新宠,但同时又隐藏着各种暗涌和未知,我们到底要如何把握商机?

“太阳城的模式是独一无二的,复制难度很大。”养老行业人士田国勇对记者表示,“北京太阳城1998年开始建设,当时国内还尚未重视老龄化问题,太阳城已经超前一大步。以太阳城的规模来看,今天很难再在一线城市周边拿到如此大面积的土地。”

实施“互联网+养老”行动;改革完善医养结合政策;

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“卖会员”的亲和源

扩大长期护理保险制度试点,让老年人拥有幸福的晚年。

养老问题迫在眉睫

太阳城主要是“卖房子”,上海亲和源则侧重于“卖服务”。

依据政府工作报告中所提及的几个方面,件件都切中了当前养老服务业发展的关键,其中,社区养老被推上了前所未有的高度。那么在政策暖风下,未来社区养老会是蓝海吗?对于社区服务商来说有哪些新的发展机会呢?今天就和大家来聊聊这个两会热点话题。

第一,老年人口规模快速增长,养老重任亟待解决。

亲和源的官网显示,公司在上海市浦东新区康桥镇投资近6亿元,建成中国第一个会员制养老社区上海亲和源。社区占地面积8.4公顷,建筑面积10万平方米。配备专业护理院和社区医院、健康会所、配餐中心、老年大学,以及图书馆、文体活动室等。

根据国家统计局的数据显示,中国的老年人口占比早已突破7%,并逐年呈快速增长之势。从2012年开始人口老龄化速度明显加快,截止到2016年底,国内大陆总人口138271万人,60周岁及以上人口23086万人,占总人口的16.7%;65周岁及以上人口15003万人,占总人口的10.8%。

要住进这样的社区,费用也不菲。亲和源的上海项目的房屋不出售产权,作为养老产品,以会员卡的形式进入市场。会员卡分为A、B卡两种,A卡不记名,可继承、可转让,有效期与房屋土地证的权限相同;以A卡78平方米的房间计算,除了118万元的会籍费,每年还需要支付3.98万元的费用。B卡是记名卡,不可转让,可终身居住。如果老人在亲和源没有住满15年,可按年份折算退还给家属,如果居住期超过15年,就没有余钱可退;以B卡70平方米的房间计算,会籍费60万元,每年年费为4.2万元。

60周岁以上人口占比接近18%,

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亲和源的副总裁华山告诉记者,公司用了三年时间收回投资,5年时间便实现了管理和服务的盈亏平衡,目前1500个床位已经基本住满。公司早就在筹备上海的第二个、第三个项目。不仅如此,公司已经在全国其他地区建设亲和源项目,建成并进入运营的有海南亲和源、辽宁亲和源、海宁亲和源等。

社区养老有望弥补养老产业缺口

第二,养老难关下不能忽视的失能、空巢老人规模上升。

“会员费+服务费”这样的养老模式并非亲和源独有。去年,远洋地产联合哥伦比亚太平洋公司及Emeritus公司,共同组建了“椿萱茂·凯健”项目,该项目用“会员费+月费”的收费方式。其中,会员费为50万元,有效期20年,而月费则根据护理的等级不同而不同。例如,一位老人想要入住一居室,需要交纳的床位费为每月1.5万元至2万元,护理费为每月5000元,此外还有不同等级的餐费。

根据国家统计局数据,截至2018年年底,我国60周岁及以上人口达到2.49亿人,占总人口的17.9%;其中65周岁及以上人口达到1.66亿人,占总人口的11.9%。预计到2050年前后,我国老年人口数将达到峰值4.87亿,占总人口的34.9%。

民政部预计,2020年我国老年人口将达到2.43亿的规模。而根据2016年全国老龄办披露的测算数据显示,2020年,我国的失能老年人将达到4200万,80岁以上高龄老年人将达到2900万,而空巢和独居老年人将达到1.18亿。

绿城的董事长宋卫平在一次记者会中谈到,养老地产是绿城必须做成的事业。绿城典型的养老地产项目是桐乡雅达国际生态园项目中的养老公寓,该项目规划6000套养老公寓,总建筑面积为50万平方米,计划于2014年交付。项目采取租售并举的模式,最大特点是配有占地2万多平方米的老年大学,是“学院式”的养老模式。绿城还对外宣称,要在未来的10年时间里打造100家养老院。

与此同时,伴随家庭结构小型化发展,传统的家庭养老模式逐渐不能满足现代社会发展的需要,实现“老有所养”,成为当前及今后迫切需要解决的社会问题。

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“多点开花”的万科

表格:2010-2018年中国60岁以上人口数量及占总人口比重

第三,养老需求庞大,供需失衡间的矛盾凸显。

万科也早已经开始试水养老地产,不同之处在于,其既有直接“卖房子”的模式,也有自己的服务品牌。

数据来源:亿翰智库整理

为应对如今的老龄化问题,国家提倡“9073”的养老目标,即90%的老年人居家养老,居家养老是指老年人在家中居住,并由社会提供养老服务的一种方式,既区别于机构养老,也有别于传统的家庭自然养老,它是以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务为依靠,为居住在家的老年人提供解决日常生活问题为主要内容的社会化服务。

以万科幸福汇为例,其主要以养的老概念来“卖房子”。北京房山窦店的“万科幸福汇”在2013年完工,推出100多套养老地产房源作为试点,分成两种业态,分别是利用商业配套建设的“活跃长者之家”、配建于住宅部分的“活跃长者住宅”。其中,“活跃长者之家”是老年公寓,共有130套房间,户型面积在60~80平方米、规划建筑面积为1.6万平方米,公寓周边配套医疗服务站、心理咨询、老年学校等设施,以及24小时呼叫护理服务、送餐、果蔬超市等送货上门、收费代缴等服务,公寓的持有者即万科本身。“活跃长者住宅”则直接面向市场销售。

在此社会背景下,“养老经济”成为近年来的高频词汇。据统计,截至2018年年底,全国养老服务机构近3万个,养老服务床位746.4万张,比上年增长2.0%。

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此外,万科在杭州的“随园嘉树”项目,也是养老概念,首度开盘推出两栋楼共50套,售价15000元/平方米,很快售空。但万科并不认为这是成功,因为“买主都是青壮年,是为自己日后养老做准备”。

在供给层面上,虽然养老规模在逐年上升,但是从需求端上来说,在2018年,每千名老年人拥有养老床位数仅为30.9张,且伴随老年人数的逐年增多,这个数字还在减少,养老问题迫在眉睫,养老产业的缺口仍然很大。

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万科方面曾对外表示,未来将在16个社区配建养老配套综合楼,全部由北京万科的养老团队持有和运营,不对外销售,仅为满足万科小区的老人。

从目前养老行业来看,社会上广泛存在居家养老、机构养老以及社区养老这三种的养老模式。相比居家养老的“弱化”趋势和机构养老存在“难化”的状况,社区养老的优势在近年来已经逐步显现出来:

养老市场潜力巨大

万科的探索并不止于此。除了“幸福汇”,万科还推出了“橡树汇”品牌,主要“卖服务”。

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